新加坡发展、规划与土地用途律师

我们为本地与国际的发展商、贷款方、营运商与投资人，就新加坡及区域内的房地产发展提供意见：土地如何取得、被允许变成什么、项目如何搭建与融资，以及建成之后如何出售或出租。

发展是房地产法从”一笔交易”变成”一段工程”的地方。决定项目成败的问题在最开始就被提出，而其中多数并不是关于价格的问题。

取得土地

土地到达发展商手上的途径有几种，每一种的法律形态都不同。

政府售地。 招标时即附带条件，在您画下第一笔之前就已限定了项目：用途、总楼面面积、竣工期限，以及逾期的后果。

集体出售。 集体出售的收购取决于现有业主之间的法定同意门槛、在分层地契局（STB）的程序，以及可能出现的异议。这是一条漫长的路，失败率是真实存在的，买卖协议必须为此作出安排。

私下收购。 场外购买地块，或购买持有该地块的公司，其尽职调查与商业房地产转让相当接近，再加上规划状况这一层。

无论哪一条途径，要问的问题都一样：年期如何、地契实际允许什么、容积率是多少、要改变其中任何一项须付出什么，以及审批未按预设时程到来时会怎样。

这块地被允许变成什么

总蓝图下的分区与容积率划定了范围。超出范围的都须提出申请，而申请并不等于权利。

我们就市区重建局的临时与正式规划许可、用途变更，以及附着于发展价值提升的各项款项提供意见，包括发展费与在补地价、解除限制时须缴付的溢价（differential premium）。这些数目相当可观，应当出现在可行性评估中，而不是日后的意外。

规划之外，一个项目还会遇上建设局（建筑工程）、民防部队（消防安全）、公用事业局（排水与供水）、陆路交通管理局（出入与交通）、国家环境局（环境事项），以及涉及绿化或保育时的国家公园局。统筹这些审批本身就是工作的一部分，而不是附带的杂务。

架构与合资

多数项目通过一个主体来兴建，而不是以个人名义，架构决定了谁控制什么、谁出资多少，以及合作方意见不一致时会发生什么。

我们就合资与股东协议、僵局与退出、发展管理安排，以及以主体持有土地在税务与印花税上的后果提供意见。涉及住宅用地时，该主体及其股东的监管身份，与商业条款同样重要。

融资与施工

发展融资附带条件、提款机制与担保，这些必须与建筑合约彼此配合，而不是相互抵触。我们处理融资与担保文件，以及它们与施工进度之间的衔接。

施工方面，我们就建筑合约、顾问委任，以及行业赖以运作的付款制度（包括快速裁决）提供意见。项目出现争议时，由我们的建筑纠纷团队接手。

出售或出租建成的项目

建成的项目按其自身的制度出售或出租。住宅项目在竣工前出售，会触及适用于房地产发展商的发牌与项目账户规定，以及规定格式的买卖协议；商业单位另有其框架。

若打算持有并出租而非出售，租赁部分参见买卖与租赁，处置部分参见商业房地产转让。

新加坡发展与土地用途：常见问题

什么是溢价（differential premium）？

在地契中的限制被解除或变更时，通常是为了允许更高价值的用途或更高的开发强度，或在补地价时，须向国家缴付的一笔款项。金额可能非常大，且由估价决定而非由协商决定，因此应当从一开始就进入可行性评估，而不是被当作日后的一道手续。

业主签了集体出售协议之后，约束力有多强？

签署集体出售协议是重要的一步，但交易仍须达到法定门槛、向分层地契局提出申请，并处理任何异议。买方需要一份能够处理程序停滞或失败情形的协议，因为这两种结果都很现实。

取得临时规划许可后可以开工吗？

不可以。临时许可表示该规划方案原则上可以接受，但附有条件并须进一步呈交。真正允许动工的是正式规划许可，以及其后另行取得的建筑相关批准。把前者当成后者，是项目出问题的常见原因。

外国公司可以在这里发展住宅用地吗？

可以，但住宅用地附有商业用地所没有的一套监管制度，包括与发展商股权结构挂钩的批准，以及与在限定期间内竣工并售出相关的税务后果。架构必须从一开始就围绕这些要求设计，事后补救既昂贵，有时也做不到。

审批延迟的风险由谁承担？

由合约约定的人承担，因此这一点值得有意识地决定，而不是沿用一份标准立场。审批时点会同时影响收购协议、融资提款与施工进度，这三者不应各自假设一个不同的答案。

你们办理新加坡以外的项目吗？

在区域内办理，并在土地本身受当地法律管辖时与当地律师协作。即使地块不在此地，架构、合资与融资也常常设在这里。

什么时候该找律师介入？

在决定买下这块地之前。发展项目中几乎每一个昂贵的问题，都是在收购文件里，或是在”这块地会被允许变成什么”的某个假设里产生的。地一旦以错误的条件买下，接下来整个项目都在为它绕路。