新加坡买卖与租赁律师

我们为业主与租户处理商业租赁，涵盖写字楼、商铺、店屋、工业厂房及特殊用途资产，也包括售后租回、招标与拍卖。

租约是企业作出的较大承诺之一，而它往往是在时间压力下、由一个已经告诉团队”我们要搬到哪里”的人签下的。整个租期内真正重要的事，几乎都在签署前那一周定案。

从意向书开始

多数租约始于一份意向书与一笔留位订金。它被当成形式，其实不是：意向书记录了商业条款，一旦谈定，这些条款的谈判空间基本上就消失了。

签署之前，请先弄清楚租期与是否有续约权、租金与免租期、管理费涵盖什么、按金、获准用途，以及装修由谁负责。在意向书阶段谈妥，代价是一次对话；事后再改，代价是您未必还有的善意。

决定租约真正成本的条款

复原（reinstatement）。 租期届满时把单位恢复原状的义务。对已装修的空间而言，这可能是一笔很大的数目，而且出现在企业最没有预料到的时候。签署前值得先估算，若装修主要是为业主而做，也值得争取调整。

免租期与装修期。 装修期间是否照常计租、交场延迟怎么办，会明显改变第一年的实际成本。

租金检讨与续约。 续约权的价值，取决于新租金如何确定的机制。写”按市价另行商定”不是机制，那是将来的一场争执。

获准用途。 租约必须允许您实际打算做的事，物业的核准用途也必须允许。这是两个不同的问题，任何一个不通都足以致命。

转让与分租。 业务变化时，能否转让租约或分享空间，影响极大。业主通常抗拒，而在什么条件下可以拒绝同意，是可以谈的。

管理费与杂项开支。 涵盖什么、如何分摊、有没有上限。

中止条款与担保。 什么情况下可以提前终止、须提前多久通知，以及业主握有什么担保，包括董事的个人担保。

印花税与登记

租约印花税一般由租户缴付，按租期内的租金计算，签署后不久即须缴纳，逾期会有罚款，这是开始一段租约时最不必要的一笔支出。

租期超过七年的租约须向新加坡土地管理局登记，较短的租约不可登记，这会影响该项权益如何受到保护。

给业主

我们起草站得住的租约，意味着在违约、利息、重新进入、复原，以及租户停止付款时您真正能动用的担保上，条款清楚明确。

其后才出现的事务我们也处理：转让或分租的同意、变更、续约、管理费与复原义务的争议，以及租赁关系破裂时收回物业。

给租户

我们在您受约束之前把租约读一遍，并告诉您哪些条款不寻常、哪些可以谈，以及哪些会在租期结束时、而不是开始时让您付出代价。

若您承租的单位需要施工，我们会处理装修条款、交场状况，以及您的工程所需的各项批准。

工业与特殊用途物业

工业物业附带一般商业租赁所没有的条件。以裕廊集团条款持有的土地或厂房，转让、分租，甚至占用者可使用的面积比例，都可能需要事先同意，而未经同意安排的分租，对双方都是问题。

数据中心与酒店等特殊用途资产各有其营运要求，租约必须迁就这些要求，而不是相反。

相关业务

买卖商业物业而非租赁，参见商业房地产转让。

发展与土地用途，参见发展、规划与土地。

住宅，参见房地产转让。

租约已经出问题的，由我们的民事诉讼团队处理业主与租客纠纷。

新加坡商业租赁：常见问题

意向书有约束力吗？

就租约本身而言通常没有，但它远非无关紧要。它把商业条款固定在各方心中，往往在保密与独家事项上具有约束力，随附的留位订金也是实实在在的钱。请把它当作交易谈成的那一刻，因为实务上正是如此。

租约印花税由谁缴？

一般由租户缴付，双方另有约定者除外。按租期内的租金计算，签署后不久即须缴纳，逾期有罚款。我们会在审阅时就把金额告诉您，而不是事后才提。

什么是复原？可以谈吗？

就是拆除您的装修、把单位恢复原状的义务。可以谈：范围可以写得具体，而不是留成开放式；业主若想保留您装修的某些部分，也可以要求在租约中写明。最不该做的，是签下一项开放式义务，三年后才发现它的代价。

业主可以拒绝我转让租约吗？

取决于条款。有些租约完全禁止转让，有些允许但须经业主同意，写得较好的会写明不得无理拒绝同意。您手上是哪一种，值得在需要之前就弄清楚，因为它决定了这门生意能否作为持续经营的整体出售。

商业租金要缴消费税吗？

业主若已注册消费税，非住宅物业的租金须缴消费税。请确认对方报给您的租金是否已含税，因为非正式讨论时的数字往往不含。

租约需要登记吗？

只有租期超过七年的租约须向新加坡土地管理局登记，较短的租约不可登记。

业主要求个人担保，这正常吗？

在租户是新公司或没有营运记录时很常见，而这是一项严肃的承诺：它把您个人的资产押在公司整个租期的义务之后。通常可以设限，例如设定金额上限、限于若干个月租金，或约定在按时缴租一段时间后失效。

可以提前退租吗？

只有在租约允许，或业主同意的情况下。这正是中止条款重要的原因，也是值得在意向书阶段就争取的原因。若没有中止条款，实务上的出路是转让、分租或协商解约，而这三者都取决于早在您需要之前就已谈定的条款。