新加坡商业房地产转让律师

商业房地产转让，处理的是非住宅物业的买卖与融资：写字楼、店屋、商铺、仓库与厂房，无论自用还是持有。

其中相当一部分并不复杂。一家公司向另一家公司买下一个分层地契单位，往往使用与住宅购买相去不远的购买选择权书。真正不同的，很少是文件的形式，而是签署之前必须查清什么、签署之时必须支付什么，以及您连同这栋建筑一并承接了什么。

与住宅交易的差别

通常需要缴付消费税。 卖方若已注册消费税，非住宅物业的销售须就价款缴付消费税。对一栋商业楼宇而言这是一笔可观的金额，而双方口头讨论的价格里往往并未包含它。您能否抵扣，取决于您自身的消费税身份。

不适用额外买方印花税。 非住宅物业完全不在额外买方印花税（ABSD）范围内，这也是商业物业吸引已持有住宅物业的买家的原因之一。买方印花税仍按非住宅税率适用。

工业物业可能涉及卖方印花税。 在持有期内出售的工业物业须缴卖方印花税，写字楼、商铺等商业物业则不适用。

不能动用公积金。 非住宅物业的购买完全不能以公积金存款支付，与购买住宅相比，现金安排会有明显不同。

外籍买家一般不受限制。 适用于有地住宅的审批制度并不延伸至商业或工业物业，外籍个人或公司一般无须申请批准即可购买。

签约前我们会查什么

这是商业交易见真章的地方，也是住宅交易中没有对应环节的部分。

• 产权与负担，包括按揭、押记、地役权，以及限制该地块用途的限制性契约
• 获准用途。 该物业的规划分区与核准用途是什么，您打算的用途是否需要申请变更。在核准用途不符的单位里做某种业态，是发现得太晚就来不及的问题
• 现有租约。 租约对买方具有约束力。您需要知道条款、到期日、租金、复原义务，以及租户是否享有续约权或优先购买权
• 未了结的通知与欠款。 来自市区重建局、建设局、民防部队与管理机构的通知，包括拖欠的管理费与要求施工的命令
• 卖方的消费税身份，因为它决定价款是否须缴消费税
• 附着于该物业的批准与执照，以及能否随物业转移

买公司，还是买物业

商业物业经常由公司持有，交易因此可以做成买物业本身，也可以做成买下持有该物业的公司股权。

两者并不能互换。买股权会把公司的整段历史一并带走，包括它的负债、税务状况与合约，因此需要保证与赔偿条款，尽职调查的方式也不同。印花税的处理同样不同，主体内若含有住宅物业，还可能涉及额外转易印花税。

我们就哪一种架构合适提供意见，两者也都承办。

融资

我们同时代表借款人与贷款方处理物业融资与再融资，因此对融资函、先决条件与担保文件相当熟悉，不必临场摸索。

银行另行委任律师时，由我们与对方对接；在可以同时代表您与贷款方的情形下，通常对各方都更省事。

监管事务

商业物业处在住宅物业大致没有的一套监管框架之内。我们代客户与相关机关对接，包括就用途与规划事宜与市区重建局、就产权与土地事务与新加坡土地管理局、就建筑事宜与建设局，以及在工业用地涉及年期、转让与准许占用者条件时与裕廊集团。

相关业务

租赁，无论代表业主或租户，参见买卖与租赁。

发展、规划与土地用途，参见发展、规划与土地。

住宅，包括组屋、公寓与有地住宅，参见房地产转让，该页完整公布了固定收费。商业交易按每笔交易报价，并在开始之前以书面告知。

新加坡商业房地产：常见问题

购买商业物业要缴消费税吗？

卖方若已注册消费税，非住宅物业的销售须就价款缴付消费税。对一栋商业楼宇而言这是一笔很大的数目，而双方讨论的价格里常常没有把它算进去。能否申报抵扣，取决于您自身的注册状况与用途。请及早确认卖方的消费税身份。

要缴额外买方印花税吗？

不用。额外买方印花税适用于住宅物业，非住宅物业不在其范围内，但买方印花税仍按非住宅税率适用。交易若涉及混合用途，或涉及持有住宅物业的公司，则须另行仔细分析。

可以用公积金买商业物业吗？

不可以。公积金存款不能用于非住宅物业，整笔购买须以现金与融资完成。习惯了买房时由公积金分担一部分的人，最容易在这一点上失算。

外国人或外国公司可以在这里买商业物业吗？

一般可以。适用于有地住宅的限制与审批并不延伸至商业或工业物业，外籍个人与主体通常无须申请批准。值得留意的例外是以裕廊集团条款持有的工业物业，该类年期附带自身的条件。

现有租户怎么处理？

他们会留下，而且租约对您具有约束力。买下一栋有租户的建筑，等于买下它的租约，包括低于市价的租金、尚未行使的续约权、复原义务与优先购买权。审阅租约不是走形式，它往往才是决定这栋楼实际值多少的因素。

该买物业还是买持有它的公司？

取决于税务、印花税、公司内部有哪些负债，以及卖方愿意接受什么。买股权可能更有效率，风险也更大，因为您承接了这家公司做过的一切。抽象地说没有对错，而这个问题应当在签署条款书之前定下来，而不是之后。

这个物业可以用来做我打算做的业务吗？

只有在核准用途允许的情况下才可以。分区与获准用途由市区重建局订定，变更用途须提出申请，而申请未必获准。这是商业物业中最常见、代价也最高的意外，而事先查一查就能完全避免。

商业交易要多久？

比住宅交易变化大得多，因为尽职调查需要多久，取决于这个物业本身。两家公司之间买卖一个分层地契单位，节奏可能与买房相差无几；通过公司架构买下一栋有租户的楼宇，则以月计。