新加坡的集体出售（整体出售）如何运作

集体出售，通俗称为「整体出售（en bloc）」，是把一个项目内的全部单位与共用产业一并卖给同一名买方。其特殊之处在于，达到一定比例的多数业主可以在少数业主反对的情况下推进交易，而后者随之被要求出售。

这是一项相当强的权力，因此《土地权状（分层）法》为其设定了诸多条件。整体出售的成败，正是取决于这些条件。

同意门槛

门槛视项目的楼龄而定，且分为两个必须同时满足的部分。

项目楼龄	所需同意比例
不足 10 年	份额价值的 90%，且全部单位总面积的 90%
满 10 年或以上	份额价值的 80%，且全部单位总面积的 80%

有两点会决定实际案件的走向。

两个部分都必须满足。 份额价值与楼面面积是两把不同的尺，单位面积组合复杂的项目，很可能过了一关却卡在另一关。面积的计算不包括附属单位的面积。

楼龄自最后一张临时入伙证（TOP）起算；若未签发 TOP，则自最后一张建筑竣工证起算，以较后者为准。既不是从单位售出之日起算，也不是从业主入住之日起算。

在任何业主签署集体出售协议之前，必须先成立集体出售委员会，其成员由业主在按规定程序召开的管理机构大会上选出。

该法对委员会的组成、章程与程序有相当细致的规定。这并非形式。委员会若未依法组成，或未遵循规定程序，就等于给反对方留下了攻击其后一切步骤的切入点，而那时往往已经耗了好几年。

申请出售令首先必须向分层地契局（Strata Titles Board）提出。

若无人提出反对，该局须批准申请并命令出售，惟受下文法定驳回理由的限制。

若有人提出反对，该局须进行调解。自指定的第一个调解日起 60 天届满时，或调解已合理地进行到无法再推进时，若仍有反对未撤回，该局须命令终止程序，即所谓的 第 84A 条终止令（stop order）。

此后案件方可进入高等法院普通庭，且申请须在终止令作出后的 14 天内提出。

因此，反对意见不只是拖延集体出售，它会把案件从分层地契局推进法院，随之而来的是相应的费用与时间。

达到门槛是必要条件，而非充分条件。若法院或该局认定下列情形，即不得作出命令：

该交易并非出于善意，而在判断时只考虑以下三项因素：

或者，买卖协议将要求未以书面同意出售的业主，成为该物业开发安排的一方。

绝大多数有争议的整体出售案件，实际上都是在善意这一关上打的，而法定因素清单是封闭的。超出这三项之外的主张，无论感受多强烈，都不是这项检验的内容。

该法同时界定了何时视反对的业主蒙受财务损失，其定义比业主想象的窄。

若某业主所分得的款项在扣除准许项目后低于其当初购入该单位的价格，则视为蒙受财务损失。

若仅仅是其净收益少于其他业主，则不视为蒙受财务损失。这恰恰是反对方最常想提出的理由，而该法明文堵住了它。

法院判给反对方的款项，由出售所得中支付，且全体反对方的总额不得超过每个单位所得款项的 0.25% 与每个单位 2,000 元，两者中的较高者。

在决定为一项反对投入多少之前，双方都值得先了解这个上限。

分配方法。 售款在各单位之间如何分配，是按份额价值、楼面面积、估值还是几者结合，属于善意三因素之一，也是真正引发不满的最常见来源。它在一开始就定下，事后极难更改。

底价与推广。 价格是否站得住脚、物业是否充分向市场公开，均涉及善意问题。

买方与业主之间的关系。 同样是明文列举的因素。任何关联都应主动披露，而不是被人发现。

您自己的账。 当初买入价、按揭余额、须填补的公积金，以及您最终实际到手的金额。头条数字看起来像天上掉馅饼的整体出售，扣完之后可能少得多。

万一失败您处在什么位置。 多数整体出售尝试并未走到成交。在签署集体出售协议之前，请弄清楚您所承担的义务，以及承担多久。

我们既在开发方一侧办案，也代表业主与反对方。我们的发展、规划与土地页面涵盖收购与开发工作，民事诉讼则涵盖有争议的程序。

如果有人请您签署集体出售协议，寻求意见的时机是在签署之前。该文件对您具有约束力，门槛是按已签署者计算的，而各项条款早在任何人走到分层地契局之前就已定好。