新加坡商业房地产的消费税（GST）

买店屋与买公寓之间最大的差别，不是印花税，而是消费税（GST）。

新加坡国内税务局（IRAS）的表述很直接：新加坡境内房地产的买卖与出租须缴消费税，住宅房地产除外。住宅属豁免；其余一切，包括办公室、店铺、工业单位、店屋、仓库，都属应税供应。

以现行 9% 的税率计算，一间 200 万元的店铺就是 18 万元。只买过住宅的买家不会预料到这笔钱，而它也不是能在成交当天才发现的成本。

谁来收，何时收

只有在卖方已注册消费税的情况下才会收取消费税。应税营业额超过法定门槛即须强制注册，自愿注册也是允许的。

因此每一笔商业房地产交易的第一个问题是：卖方是否已注册消费税？ 一位持有某间店铺二十年的个人卖家可能没有注册；持有多处物业的公司则几乎必然有。答案会让您需要筹措的金额相差 9%，所以它属于尽职调查的一部分，应在行使选择权之前以书面确认。

第二个问题紧接而来。

若买方已注册消费税，且将该物业用于作出应税供应，则购买时被收取的消费税属进项税，一般可以抵扣。这种情况下，9% 是现金流问题而不是成本：成交时付出，之后在消费税申报中取回。

若买方未注册消费税，或所从事的业务作出的是豁免供应，那么这笔消费税就是实实在在、无法收回的成本。

两点实务影响。

即使可抵扣，现金流依然吃紧。 钱在成交时付出，约一个季度后才回来。融资安排必须考虑这段空档，而银行未必愿意就消费税部分放贷。

注册的时机可能应在购买之前，而不是之后。 时点会影响可抵扣性。这是税务顾问的问题，值得及早提出，而不是等到签约当天。

无论住宅或非住宅，可移动的家具与装置的供应均须缴消费税。因此即使在住宅交易中，单独列出的家具价款也可能产生消费税；而在商业交易中，物业与动产之间的价款分摊需要认真处理，而不是在最后一刻填上一个整数。

若出售的是已出租的商业物业，且连同出租业务一并转让，而非单纯出售不动产本身，该转让可能符合除外交易（excluded transaction）：该供应既非货物供应亦非服务供应，不产生消费税。

IRAS 要求同时满足以下全部条件：

最后一项条件常被忽略；持续经营的要求同样如此，尤其当买方打算收回物业自用时。

在大额交易中把这一点处理对，价值可观；处理错则两个方向都昂贵：或是多收了不该收的 9%，或是该收而未收。金额足够大时，可向 IRAS 申请预先裁定（advance ruling）。

买卖协议应明确写明：

在这种金额的交易上，「另加消费税（如适用）」是不够的。它把交易中最大的变数留在未定状态。

额外买方印花税（ABSD）不适用于非住宅房地产。 这正是商业房地产吸引已持有住宅的买家的原因之一。买方印花税仍然适用，非住宅税率的最高一档为 5%。参见买房的印花税。

卖方印花税对工业房地产另有一套税率表，且不像对住宅那样适用于商业房地产。