新加坡的用途变更与规划许可

一家企业签下某个单位的租约，装修完毕，然后发现自己无法在那里合法地做当初租下它所要做的事。业主允许，租约也允许，但核准用途不允许。

该房产可否用于您的目的，与业主是否让您这么做，是两个不同的问题。两者都必须是肯定的，而其中只有一个是可以谈的。

用途变更属于「发展」

根据《规划法》，发展（development） 指在土地上进行建筑、工程、采矿、土方或其他作业，或对任何建筑物或土地的用途作出任何实质性变更。

关键在后半句。您可以在一砖未动的情况下改变房产的用途，而这仍属于需要规划许可的发展行为。

任何人不得在未取得规划许可的情况下，在保育区以外的土地上进行或容许进行任何发展行为。在保育区之内，动工则需要保育许可。

违反许可要求属于犯罪，最高可处 20 万元罚款，或最长 12 个月监禁，或两者并罚；属持续性犯罪的，定罪后每持续一日可另处最高 1 万元罚款。

若违规行为涉及在保育区内拆除建筑物，罚款上限提高至 50 万元。若涉及将土地或建筑物用作宿舍住宿，另有更重的规定。

按日累计的持续罚则，正是未解决的违规如此严重的原因：在您想清楚该怎么办的期间，它不会停下来。

该法列出若干除外情形，其中两项在日常实务中最为重要。

不实质影响建筑物外观或楼面面积的维修、改良或改动工程，不属于发展。多数室内翻新属于此类，但并非全部。

同一用途类别内的用途变更不属于发展。若建筑物或土地正用于依该法所订规则列明的某一类别的用途，将其用于同一类别内的另一用途，无须许可。

第二点是任何用途变更都应最先核对的，因为它决定了要不要提出申请。而这也正是人们通常想当然、而不去核实的一点。

该法对住宅有明文规定。

拆除、重建与加建本身即构成发展；将建筑物通常不作此用的外部用于展示广告，同样属于实质性用途变更。

核对核准用途，而不是宣传说法。 中介的挂牌说明、业主的描述、上一手租户所做的生意，都不能证明该房产被核准作什么用途。

在选择权或租约之前核对，而不是之后。 一旦受约束，被驳回就是您的问题。事先加入一条处理「未能取得许可时如何」的条件条款成本很低，事后则根本加不进去。

把时间算进去。 申请需要时间准备、需要时间审批，还可能被附加条件。而装修进度与免租期，通常是按这些事都不会发生来安排的。

尤其留意店屋。 上层住宅、地面商业的混合用途，往往还位于保育区内，而买家常常是基于对上层可作何用途的假设而买下的。这是最常出现此问题、却最少被核实的物业类型。

有些用途需要的不只是规划许可。 餐饮、托儿、教育、医疗与宿舍住宿，各自另有牌照要求，分属不同机构，时间表也不同。

若您发现某处房产正被用于从未获核准的用途，无论是您承接下来的还是您造成的，请先取得意见再做其他事。如何补正、按什么顺序补正，都会影响结果。按日累计的罚则意味着拖延的代价是实实在在的，而闷声继续下去是所有选项中最差的一个。