意向书（Letter of Intent，LOI）在新加坡的房地产交易中很常见，尤其是商业物业买卖与租赁。它记录双方最初的共识，为其后的正式文件铺路。

它常被当作形式，实际上并不是。

意向书通常包含什么

  • 交易的标的：物业地址、单位、面积
  • 价格或租金，以及付款或缴租安排
  • 期限：租期、选择权期间，或预计的成交时间
  • 订金或留位金额，以及在何种情形下退还
  • 独家谈判期：在此期间卖方或业主不与他人洽谈
  • 保密条款
  • 双方各自承担的费用
  • 明确说明哪些部分具有法律约束力

哪些部分具有约束力

一般而言，意向书就交易本身并不具法律约束力：真正的约束来自其后的购买选择权书、买卖协议或租约。

但通常确实具有约束力的包括：

  • 独家谈判条款
  • 保密条款
  • 费用分担条款
  • 随附的订金安排

因此，「意向书不具约束力」这句话只对了一半，而错的那一半可能很贵。

为什么它比看起来重要

意向书一旦签署，商业条款在双方心中就已经定下。事后要在正式文件中改动其中任何一项，都会被视为重新谈判，即使法律上您有权这么做。

实务上的结论很简单：该争取的条件，在意向书阶段争取。 那时的成本是一次对话；之后的成本是您未必还有的善意。

签署之前该注意什么

  • 订金在什么情形下可退、什么情形下没收
  • 独家期有多长，以及期满后会怎样
  • 交易若因融资未获批准而无法进行，后果如何
  • 物业的获准用途是否允许您打算做的事——这一点在商业物业中最常出问题
  • 若涉及租赁，复原义务、免租期与管理费的范围，是否已在此阶段说清楚

之后的步骤

住宅买卖通常以购买选择权书（OTP）推进，参见房地产转让。

商业物业的买卖与租赁，参见商业房地产转让与买卖与租赁。

在签署意向书之前把它发给我们看一遍，成本很低，而它决定的事情比多数人以为的多。