在新加坡用公积金买房

在新加坡，多数人买房都会动用公积金，而多数人只理解了这个安排的前半段：钱从普通户头（OA）拨出去买房。真正会带来意外的，是后半段——卖房时要还回去多少。

以下数字取自公积金局公布的资料，截至 2026 年 8 月为准。公积金的住房规定会不时调整，请在依赖任何数字之前查阅公积金局网站，或使用其住房使用额计算器。

可以动用多少普通户头存款

是有上限的，其目的是不让住房吃掉您退休时需要的储蓄。上限是多少，取决于房产类型、贷款类型与屋契年限。

「购买价与购买时估值中较低者」是一切的基准。若您的成交价高于估值，差额只能以现金支付，不能动用公积金。

屋契年限必须够长

这条规定最常影响购买较旧房产的买家，值得在看上某个单位之前就弄清楚。

若剩余屋契足以让最年轻的业主用到 95 岁，公积金的使用上限即为上述「购买价与估值中较低者」。

若不足，可动用的额度会按比例调低。一旦所有业主的公积金使用总额达到该按比例计算的上限，即使已经预留基本存款额，也不能再动用普通户头存款，没有其他解锁办法。

实际后果是：一间较旧的组屋在纸面上完全负担得起，实际却可能需要多得多的现金，因为公积金能承担的比例被压低了。这一点请在出价之前查清楚。

户头里留一点

使用建屋局贷款的会员，可选择在普通户头中保留最多 20,000 元，其余用于支付房款。使用银行贷款的会员可自行决定保留多少，公积金局建议至少保留 20,000 元。

保留一部分通常是明智的：它继续赚取无风险利息，在收入中断时是缓冲，也会减少日后累积的应计利息。

应计利息：卖家最容易忽略的部分

动用普通户头存款买房，与其说是花掉一笔钱，不如说是向未来的自己借了一笔钱。

出售时，您必须向公积金户头退还所提取的本金，加上这笔钱若留在普通户头本应赚取的利息。您所获得的住房津贴同样要退还，并连同其应计利息。

这笔利息在您持有房产的整段期间持续累积。二十年前买房、以为售房所得都归自己的人，往往在成交结算表前大吃一惊：其中相当一部分回到了公积金，而不是银行账户。

这笔钱并没有消失，它在您自己的公积金户头里，继续生息并支持您的退休。但它不是可动用的现金，而很多人在规划下一套房时，把它当成了现金。

在仍持有房产期间，您可以通过自愿住房退款减少这笔金额。

如果售价不足以覆盖

若房产以市价出售，而售价不足以覆盖未清housing贷款与应退公积金，您只需退还「售价减去未清贷款」的部分，无须以现金补足差额。

这项保障以「按市价出售」为前提。低于市价出售，包括以优惠价卖给家人，属于另一回事，须先取得法律意见。

还有一个容易踩的坑：您从买家处收取的订金现金，包括选择权费与行使选择权费，属于售价的一部分，须在成交前退回您的公积金户头。卖家常常已经把这笔钱当作到手的现金花掉了。

公积金能付什么、不能付什么

除购买价与每月供款外，普通户头存款一般也可用于相关费用，包括印花税与律师费，但须符合公积金局的规定并视您的可用余额而定。公积金不会承担的是高出估值的部分（COV），以及超出上述上限的金额。

我们会在交易早期确认您的公积金状况，因为它决定了您在各个阶段需要准备多少现金：签选择权书时、行使选择权时，以及成交时。

与其他环节的关系

公积金几乎影响购房中的每一个决定。参见买房的印花税与购买选择权书详解，交易本身参见房地产转让。

身故时，公积金存款按提名安排处理，不属于遗产，也不受遗嘱约束。这一点同样常让人意外，详见遗嘱起草。