购买选择权书（OTP）详解

购买选择权书（Option to Purchase，OTP）几乎是每一笔新加坡住宅交易的第一份文件，也是最重要的一份。等它签下去时，价格已经定了，各项期限已经开始走，反悔的后果也已经确定。

它同时也是最常被要求「现场就签」的一份文件——看房时签，经纪在旁边等着。

OTP 到底是什么

它是一份合约。卖方授予买方在约定期限内以约定价格独家购买的权利，买方为此支付选择权费。

在选择权期间内，卖方不得卖给他人。期限届满时，买方要么行使该选择权，使其转为具约束力的买卖合约；要么不行使，选择权失效，选择权费一般被没收。

组屋与私宅在这个结构上相同，其余几乎都不同。

购买转售组屋必须使用建屋局规定的 OTP 表格。依《建屋与发展法令》，与该买卖有关的其他协议或补充协议一律无效，因此与卖方私下另行约定不只是不明智，而是根本不产生效力。

条款是订好的，不是谈出来的：

到期时点很精确。若卖方在 4 月 1 日授予选择权，它将于 4 月 22 日下午 4 时届满。错过即失效。

另有两点：OTP 只应打印一份，因为每一份都带有唯一的序列号，提交转售申请时须填报该号码；此外，在取得 OTP 之前，您需要先办妥 HFE 信函，也就是说融资的前置工作要先完成。

私人住宅没有规定格式。OTP 是为该笔交易起草的，通常附用一套标准销售条件，而其条款确实可以谈。

市场惯例（而非法律规定）是：选择权费为价格的 1%，行使时再付 4%，选择权期限约 14 天。这些都不是固定的。选择权期限、订金、成交日期与所附条件，都是签署前可以争取、签署后几乎不可能改变的事。

这正是法律意见值回票价的地方。一条悄悄把风险转到买方身上的条款、一个异常短的选择权期限，或一个与您的融资、与您另一头卖房时间对不上的成交日期，现在改的成本，远低于日后承受的成本。

行使之前： 选择权失效，选择权费一般被没收。那是您为这项权利付出的代价，通常也是退出一笔交易最便宜的方式。

行使之后： 您已处于具约束力的合约之中。此时退出属于违约，后果比损失选择权费严重得多：订金一般有风险，卖方还可能另有索赔。

这两种处境之间的落差，是行使选择权之前最该弄清楚的一件事。若您仍不确定，请在选择权期间内说出来。

这段时间不是用来等待的，而是干活的：

选择权一经行使，交易进入成交阶段：各项查询与产权查册、缴付印花税、满足银行的要求，以及成交当天在双方律师之间划转款项。

组屋转售方面，买卖双方各自在建屋局转售网上平台提交申请，成交通常在申请获接纳后约八周进行；私宅转售的成交，通常在行使后八至十二周。

完整流程与我们公开的固定收费，参见房地产转让。

在签署之前，把 OTP 发给律师看一遍。 那是一份不大的工作，发生在一切都还可以改变的时点，也是整笔交易中修正问题成本最低的一刻。