在新加坡，继承组屋与继承私人房产并不是同一回事。组屋受公共住屋规则约束，受益人能否继承、能否保留、能否出售，取决于建屋局的资格条件、产权的持有方式，以及是否留有遗嘱。

第一个问题：产权怎么持有

这一点比遗嘱更先决定结果。

联权（joint tenancy）。 一方身故时，其权益自动归属尚存的共有人，不经遗产，遗嘱对此无效。多数夫妻持有的组屋属于这一类。

分权（tenancy in common）。 各自持有可分割的份额，身故者的份额依遗嘱分配；无遗嘱的，依《无遗嘱继承法令》分配。身故者单独持有的组屋，整间都属于遗产，同样依遗嘱或法定继承分配。

很多人并不清楚自己属于哪一种，而这正是最该先查清楚的一件事。我们的联权与分权指南说明了两者的区别以及如何查证。

第二个问题：受益人是否符合资格

即使依遗嘱或法定继承取得权益，能否实际保留该组屋，仍须符合建屋局的规定，包括：

  • 公民或永久居民身份
  • 年龄要求
  • 家庭核心要求，例如是否需要以家庭为单位持有
  • 是否已持有其他房产，包括私人房产
  • 该单位是否仍在最低居住年限（MOP）之内

建屋局如何处理已拥有其他组屋或私人房产的受益人，可能取决于身故者购买该组屋的时间及组屋类型，因此在决定保留或出售之前，值得先就具体情况向建屋局查询。

不符合资格的受益人，通常须在建屋局给予的期限内出售该单位或转让其份额，而不是自动获准保留。

无遗嘱时如何分配

依《无遗嘱继承法令》按固定公式分配，例如：配偶与子女并存时，配偶得一半、子女平分另一半；只有子女的，由子女平分；配偶与父母并存而无子女的，配偶得一半、父母得另一半。

但请注意：法定继承决定的是权益归谁，建屋局的规定决定的是谁能实际持有。两者是两道关卡，都要过。

仍然需要办理遗产认证吗

单独持有或以分权持有的，多数情况下需要。取得法院授权（遗嘱认证书或遗产管理书）之后，遗嘱执行人或遗产管理人才能向建屋局申请将组屋转给受益人，或将其出售。参见什么是遗产认证及我们的遗产认证服务。

联权持有的情形则不同：权益依生存者取得权自动移转，尚存的共有人须向新加坡土地管理局（SLA）提交死亡通知（Notice of Death），以更新产权记录。

最低居住年限（MOP）

继承本身不受最低居住年限限制。但保留组屋的受益人一般须完成最低居住年限；在年限届满前出售，须取得建屋局批准，由建屋局按个案审批（例如因没有受益人符合资格而必须出售）。多数组屋的最低居住年限为五年，Plus 与 Prime 组屋则为十年。

新类型组屋：Plus 与 Prime

自 2024 年 10 月的预购组屋发售起，新组屋分为 Standard、Plus 与 Prime 三类。Plus 与 Prime 组屋的条件较严：最低居住年限为十年，不得整间出租；向建屋局购买的单位首次转售时，须按转售价或估价（以较高者为准）的一定比例向建屋局偿还津贴；在转售市场上只有新加坡公民家庭可以购买。

这类组屋仍处于最初几年，持有人身故时如何处理，实务经验尚少。若遗产中有 Plus 或 Prime 组屋，请尽早向建屋局确认最低居住年限、津贴偿还及转售条件如何适用，特别是遗产可能需要出售时。

公积金与房屋贷款

  • 身故者当初用于购买组屋的公积金无须退还至其公积金户头，无论组屋是归尚存的联权共有人，还是归入遗产
  • 身故者公积金户头内的余额另行处理：有提名的归提名人；没有提名的，由公共受托人办公室依法定继承规则分配。遗嘱对公积金存款没有效力
  • 尚未还清的房屋贷款须先还清或由受益人承接，受益人才能保留组屋；若出售，则从售价中偿还

实务建议

  • 先查产权持有方式，再谈其他
  • 若您希望组屋由特定的人继承，请确认遗嘱与产权持有方式不相矛盾。一份写着「由子女均分」的遗嘱，若房产以联权持有，实际结果并不是那样。参见新加坡遗嘱撰写指南及遗嘱起草
  • 公积金存款另循其提名安排，不属于遗产
  • 涉及出售或转让时，参见房地产转让

常见问题

父母过世后，组屋过户一定要办遗产认证吗？

视产权持有方式而定。以联权持有的，组屋依生存者取得权归尚存的共有人，只须向新加坡土地管理局提交死亡通知，组屋本身无须法院授权。身故者单独持有或以分权持有的，执行人或遗产管理人通常须先取得遗嘱认证书或遗产管理书，建屋局才会办理过户或出售。

我已经有组屋或私人房产，还能继承父母的组屋吗？

有可能，但未必能两者都保留。建屋局会看您现有的房产、该组屋的类型及购买时间，可能要求您在限期内出售其中一项，或要求出售所继承的组屋。在决定之前，请先就您的情况向建屋局查询。

当初买组屋用的公积金，身故后要退回吗？

不用。公积金局的立场是，用于购买房产的公积金无须退还至身故者的公积金户头。

父母离婚后没有改遗嘱，前配偶还能继承吗？

有可能。根据新加坡法律，离婚或婚姻无效判决本身并不会取消前配偶在婚姻存续期间所立遗嘱中的执行人或受益人身份。离婚的人应检视自己的遗嘱，并确认组屋目前的持有方式。