常见的房东和租户纠纷
7.10.2022
不幸的是，房东和租户之间的租赁纠纷在新加坡和其他国家都很常见。在本文中，我们给出了解决租赁纠纷的指导。如果您需要进一步的信息或建议，请与我们联系。
在新加坡，最常见的租赁纠纷形式概述如下。
财产损失
租约中通常会有一项条款，规定在租期内不得对房产造成损害。在潜在承租人同意租房之前，应确保房产处于良好状态；如果租户在入住后报告有损坏，房东可能会声称损坏是由租户造成的。
房东对租户造成的财产损失的补救措施有：
- 进入该房产，并没收租约。
- 起诉承租人违约。
- 获得命令，收回房产的所有权。
未付租金
房东有权在到期时索要租金，而租客有义务支付租金。如果他们不这样做，房东可以：
- 进入该房产，没收租约。
- 申请收回房产所有权的命令。
- 行使查封权，扣押物品进行销售。
- 起诉承租人违约。
租约结束后拒绝离开
如果租客在协议结束后仍继续住在房子里，这被称为“租约期满后继续居住”。如果发生这种情况，房东可以采取以下措施，而且不需要将这些费用通知租户：
- 租金翻倍，直到租户离开。
- 房产价值翻倍，直到租户离开。
转租房屋或将租约转让给第三方
有些租户会将房屋转租或转让给其他人，尽管租约中有禁止的条款，或未经房东事先同意禁止这样做。如果有此项要求，房东必须给出不允许租户转租房产的正当理由。
法律诉讼 — 违约
如果承租人未能遵守其租赁协议中的义务，就会发生违约。这些义务包括不损坏房产，按时支付租金，不转租或转让租约，以及在协议终止时离开房产等。如果违反了其中一项或多项规定，房东有权起诉租户。
房东有举证责任证明租户违反了协议。如果法院判定承租人有违约责任。那么就会判决赔偿，以补偿房东的实际损失。
获得收回房产所有权的命令
如果租户有以下行为，房东可以向法院申请收回房产：
- 逾期21天或以上未付租金；
- 损坏房产；
- 未经房东同意转租或转让房产，并收取超过转租或转让部分的正确金额。
如果获得批准，房东可以利用追讨令或判决书来收回其房产的所有权。
财产损失
如果房屋的损坏是由租户造成的，房东有权申请法院命令，要求租户赔偿。
未付租金
房东有权向未按时支付租金的租户发出书面催缴通知。该通知必须包括房东的姓名和地址，并送达租住在该房产内的租户手里。应使用挂号信发送，这样可以证明租户确实收到了通知。
租户在收到通知后必须立即支付所欠租金（使用挂号信并寄到房东的地址），否则房东可以申请法院命令。
转租房屋
如果租户将房产转租或将租约转让给第三方，房东可以寻求法院命令收回他们的房产，以获得以下金额的租金：
- 超过该部分可收回的金额；或
- 超过支付给房东总金额的110%。
通常情况下，房东不能对分租人强制执行追讨令。但是，如果法院认为租赁协议禁止租户转租，或者分租人以非法或不合法的方式滥用房产，他们可以这样做。
查封和扣押物品的权利
房东无权仅仅因为租户没有支付租金而亲自扣押租户的任何物品。然而，房东有权向法院申请扣押令，以追讨最多12个月的租金。在索赔这些欠款时不得有任何拖延，例如，房东不能等到欠下12个月的租金后才提出索赔。
如果法院批准了扣押令，法院的一名执法人员，即治安官，将被指派去接管房产中的家具等物品。
当扣押令和物品扣押及出售通知书被寄给租户时，他们有5天的时间支付应付款项。租户可以向法院申请限制令，以防止其物品被出售。但如果租户不回应通知，仍然不付款，那么房东有权变卖租户的财产。治安官将是第一个从出售物品获得的钱财中得到款项的人，然后再从这笔钱中向房东支付所欠租金。
重新进入房产并没收租约
如果租户损坏了房屋或不支付租金，房东有权重新进入该房产，从而终止租赁。
即使租赁协议没有明确规定没收租约的权利，但在以下情况下，法律亦会视该权利为租约中隐含的权利：
- 拖欠租金 30天或以上的；或
- 在损坏房产的情况下，如果租期超过7年，并在土地所有权上登记。
如果房东向法院提起诉讼，要求没收租约，租户可以向法院申请救济，以免被没收。租户只有在全额支付了所有应付租金，并支付了房东的法律诉讼费用后，才能获得此等救济。
解决房东与租户纠纷的其他方式
调解
调解有时可以帮助解决双方的租赁纠纷。社区调解中心（CMC）为涉及下列情况的房东与租户纠纷提供调解服务：
- 租金免息的问题，基于口头协议，且涉及的金额不超过5,000新元；
- 表现出不可接受的行为或举止；
- 说出令人无法接受的话；
- 关于生活安排的争议。
调解的好处：
- 双赢的局面–友好的解决方式将使有关双方都受益
- 省钱–调解是免费的，但投诉人须缴付5新元的行政费
- 节省时间 — 一次会议持续几个小时，可能只需一或两次会议就能解决一个问题
- 私密性和保密性–会议中讨论的任何内容都将对在场的人保密
- 灵活、非正式和创造性–双方都有机会提出他们自己的解决方案，并能达成一致。
- 一旦冲突得到解决，关系就能得以维持。
小额索偿法庭
如果调解失败，当事人可向小额索偿法庭（SCT）提出申索。虽然这样做不一定需要律师，但他们可以提供有价值的建议，告诉您如何准备和如何行事，给您最好的成功机会。涉及两年或两年以下住宅物业租约的租赁纠纷，由SCT审理。有关保证金或未付租金的索赔纠纷可以在SCT解决。
希望向SCT提出索赔的一方必须支付申请费。适用的申请费用如下：
